Le d’un dépôt de garantie peut être exiger par le propriétaire pour couvrir d’éventuels manquements du locataire (des loyers ou charges qui sont impayés, réparations des dégradations locatives…). Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Si le propriétaire exige le règlement d’un dépôt de garantie, son montant doit impérativement figurer dans le bail.
Le DG ne peut pas dépasser un mois de loyer, hors charges.
Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire si le loyer est payé en amont pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé chaque trimestre par exemple).
Toutefois, si le loyer est payé mensuellement, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.
Attention, le montant du dépôt de garantie ne peut pas faire l’objet d’une révision en cours du bail ni même au renouvellement de ce dernier.
Le dépôt de garantie est réglé lors de la signature du bail :
C’est le locataire qui verse le DG directement au propriétaire ou à l’agence immobilière,
Si le règlement est en espèces, le locataire peut exiger un justificatif (reçu) mentionnant le montant exacte du Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,
2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.
Ce délai cours à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les
remettre :
Soit en mains propres au propriétaire ou à son mandataire (agence immobilière),
ou par lettre RAR .
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du montant du dépôt de garantie. Cette retenue doit être justifiée par le propriétaire. Les conditions de
retenue sur le dépôt de garantie diffèrent selon que le logement est situé ou non en copropriété.
S’il s’agit d’un logement individuel, le bailleur peut retenir les sommes lui restant dues
sur le montant du dépôt de garantie notamment les impayés de loyer, les impayés de
charges ou encore les dégradations.
En cas de contestation de la part du locataire, il devra toutefois être en mesure de
justifier la retenue effectuée par tout moyen de preuve : état des lieux d’entrée et de
sortie, photos, constat d’huissier, factures, devis, lettre de réclamation des loyers
impayés restée sans réponse…
S’il s’agit d’un logement situé dans un immeuble en copropriété, la retenue sur le
dépôt de garantie s’effectue dans les mêmes conditions.
Toutefois, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une
provision maximale de 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes
de l’immeuble.
Tout document est susceptible de justifier cette provision. La régularisation définitive et la
restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent être
faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Rien
n’empêche toutefois les parties de solder immédiatement l’ensemble des comptes sans
attendre l’approbation des comptes de la copropriété.
Si le propriétaire ne rembourse pas le dépôt de garantie dans les temps,
le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre
recommandée avec avis de réception.
Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire
peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement concerné. En
cas d’échec de conciliation, ou si les parties ne souhaitent pas s’adresser à la commission, le
recours au juge est possible.
S’il s’agit d’un recours contentieux, les litiges doivent être portés devant le tribunal d’instance
de l’adresse du logement au-delà de ce montant.
En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des pénalités de retard sont dues au
locataire.
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré
d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard
commencé.
Cette majoration ne s’applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n’a pas
transmis au bailleur l’adresse de son nouveau domicile.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément
qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux
des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute
convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».
La jurisprudence constante de Cour de Cassation précise que le bailleur reste redevable des
fonds versés et cela alors même que le dépôt de garantie a été réglé au mandataire.
Ainsi :
On ne peut faire peser une obligation de restitution du dépôt de garantie sur l’agent
immobilier sur sa seule qualité de mandataire du propriétaire (Cass.Civ. 1 ; 12 juillet
2005).
Quand bien même le mandataire du bailleur qui avait encaissé les fonds, est devenu
insolvable, le bailleur reste tenu de la restitution du dépôt de garantie au locataire
(Cass.civ. 3 ; 16 juin 1999).
En cas de contentieux sur la restitution du dépôt de garantie, la demande en justice ne
peut être formée qu’à l’encontre du bailleur et non de son mandataire (Cass.civ. 3 ; 23
juin 2009).
Evidemment non, le locataire doit payer l’intégralité de son loyer jusqu’à la fin du bail, y compris si un dépôt
de garantie a été versé en début de location. La pratique consistant à déduire du dernier loyer le montant du dépôt de garantie est illégale.
Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges à son propriétaire aux termes convenus.
Le dépôt de garantie, qui permet au bailleur de couvrir les éventuels manquements de son
locataire (entretien du logement notamment), ne se substitue pas au loyer puisqu’il doit être restitué dans un certain délai.
Le locataire qui déduit du loyer le montant du dépôt de garantie, ne peut pas prétendre à la
délivrance de sa quittance (nécessaire dans le cadre d’une demande d’aide au logement).
Par ailleurs, le bailleur peut :
faire procéder à la saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du
locataire sans autorisation du juge,
faire condamner le locataire au paiement du loyer impayé et de dommages et intérêts.
