Ne plus percevoir ses loyers est l’une des hantises du bailleur. Pour éviter la catastrophe, il peut se prémunir en souscrivant une assurance loyer impayés ou en prenant une caution personne physique.
Attention, le bailleur qui souscrit une assurance loyers impayés, dites garantie loyers impayés (GLI) ne peut pas demander en même temps un cautionnement au locataire. Le cumul des deux garanties est interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6.7.89).
La caution sert à se substituer au locataire défaillant. La caution est souvent un proche, un ami ou un parent du locataire. Si la caution est de nature à faciliter la location de certaines catégories de personnes, notamment les étudiants, elle peut également être difficile à mettre en œuvre si le garant n’arrive pas ou ne veut pas assumer ses engagements. La mise en œuvre incertaine de la caution tient à plusieurs points:
Argument de poids en faveur des assurances loyers impayés, du moins pour les compagnies qui les commercialisent. De plus, les primes sont intégralement déductibles des revenus locatifs bruts du propriétaire.
Pour vous protéger des impayés de loyers, en alternative à la caution solidaire, vous pouvez opter pour une assurance spécialement conçue pour cela.
Où souscrire et à quel tarif ?
Un propriétaire peut souscrire directement en son nom propre une garantie loyers impayés (GLI) en cliquant sur le lien ci-dessous. L’assurance bailleur individuel coute 2.70% (rajouter 25 euros de frais de dossier comprenant la validation du dossier du locataire) :
Vérifiez que votre locataire est éligible à l’assurance
Le bailleur désireux de s’assurer n’est pas dispensé des diligences élémentaires, bien au contraire. Il doit verrouiller le dossier du candidat locataire pour s’assurer de sa solvabilité, en exigeant bulletins de salaire, contrat de travail…Le problème ? Face à la multiplication des faux, rien ne garantit au bailleur que les documents exigés, qu’il a scrupuleusement réunis, reflètent bien la réalité de la situation du locataire pour lequel il s’est assuré au risque de perdre le bénéfice de l’assurance. Ainsi, Ivan Rambaud, directeur général de PGA Assurances (courtier d’assurance au service des professionnels de l’immobilier), s’assure bien de l’existence des sociétés sur Internet et de leur situation financière. Selon lui, le taux de rejet des dossiers « mal ficelés par les propriétaires » serait de l’ordre de 40 %. Autant dire qu’un dossier correctement constitué limite le risque à l’arrivée et fait gagner du temps.
Quels risques couvre l’assurance loyer Impayés ?
Les contrats GLI comprennent dans leurs garanties des loyers impayés au sens strict, celle des frais de procédure, des dégradations immobilières et une protection juridique. En ce qui concerne les loyers impayés, l’assurance Protection loyer indemnise les pertes pécuniaires résultant du non-paiement des loyers, des charges et des taxes récupérables, jusqu’a la récupération des lieux. Pour connaitre le tableau des garanties, cliquer sur le lien ci-dessous :
Une autre garantie de base, la prise en charge des « frais de procédure ». Il s’agit des frais engagés pour parvenir au recouvrement des impayés, à l’expulsion du locataire, ou encore pour obtenir le remboursement des dégradations locatives (honoraires d’avocat et d’huissier, par exemple). Ces frais de contentieux sont le plus souvent pris en charge sans limite, dans le plafond d’indemnisation global de la garantie « loyers impayés ».
Le contrat d’assurance prévoit une extension de garantie aux « dégradations immobilières ». Elle est plafonnée à 10 000 euros et une « protection juridique ». Elle assure la défense de l’assuré lorsqu’un litige autre que ceux liés aux impayés et aux dégradations l’oppose à son locataire : restitution du dépôt de garantie, par exemple.
