La corrélation entre la décence du logement et le non paiement des loyers: Bailleurs attention à vos logements!

La principale cause du non paiement des loyers: La décence du logement

De nos jours les impayés de loyer sont souvent la conséquence d’un accident de la vie ou d’une solvabilité trop faible de la part du locataire ( d’ou l’intérêt de faire valider le dossier en amont par nos services). Mais l’une des principale cause de l’impayé de nos jours découle de la qualité de votre logement. Par exemple, si les WC fuient ou qu’il n’a plus de chauffage ou d’eau chaude… Le locataire aura tendance à vouloir vous faire agir en ne plus payant le loyer.

Dans cet article, nous vous présenterons les règles et les sanctions sur “la décence du logement”:

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent… ». Tel est le cadre que fixe l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 au bailleur pour la location d’un logement. Cette notion de décence est issue de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite SRU, du 13 décembre 2000 afin de reconnaître à tous le droit à un logement doté des éléments minimum de
confort. Quels sont-ils ? Comment les respecter ?

L’arsenal législatif est fourni et se veut donc dissuasif, tant sur le plan civil que pénal. Le législateur veut un parc de logements décents mis à la disposition des locataires.

Le respect de la réglementation est aussi une protection du bailleur car l’indécence l’expose à des sanctions lourdes. Avant toute procédure judiciaire, le locataire peut demander la mise en conformité du logement selon les dispositions de l’article 20-1 de la loi 6 juillet 1989. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour avis (voir p. 22), cette saisine n’étant pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. L’une ou l’autre des parties peut saisir le juge à défaut de solution amiable.

Et les impayés dans  tout ça?

L’indécence du logement n’autorise pas le locataire à suspendre d’autorité le paiement des loyers dans le jargon juridique cela s’appelle  “L’exception d’inexécution”.

Néanmoins, la Cour d’appel de Riom (ch 1, 9 octobre 2017,n° 16/01669), a validé l’exception d’inexécution dans une espèce ou l’indécence était avérée, par exemple:

La ventilation non conforme, couverture non étanche à l’eau, évacuations d’eaux usées non étanche, humidité, installation électrique non conforme avec fils apparents, absence ou non-conformité des gardecorps) et ou le locataire, dans une précarité importante, s’était maintenu dans
le logement sans régler son loyer. Les juges ont prononcé une réduction de loyer d’un montant équivalent au montant des loyers
réclamés par le bailleur.

Évaluez la décence de votre logement en 15 points de vérification

Une grille de décence, un diagnostic décence a été annoncé à plusieurs reprises par les autorités sans jamais aboutir
faute de volonté. Les CAF ont leur grille, chaque propriétaire bailleur peut faire une auto-évaluation de son logement de
manière simple.

1- Toit étanche et non dégradé :

Faire vérifier par un couvreur

2- Fermeture sécurisée:

Une fermeture 3 points pour la porte d’entrée est recommandée par les assurances

3- Murs étanches et non dégradés :

Faire réparer les fissures, traiter l’humidité

4- Menuiseries

Étanches à l’air et à l’eau: Fermeture sécurisée

5- Installation électrique:

Nombre de prises et éclairage suffisants/ Le diagnostic relève les points de sécurité à traiter

6- Gaz:

Validité du tuyau d‘alimentation gaz/ Le diagnostic relève les points de sécurité à traiter

7- Chauffage:

Chauffage suffisant (nombre et puissance des radiateurs)/ Conduit d’évacuation des fumées

8- Installation d’eau: 4 points :

eau potable, eau chaude, pression suffisante, bonne évacuation des eaux usées

9- Assainissement

Raccordement à assainissement collectif ou assainissement individuel en fonctionnement

10- Ventilation:

Le tirage de la ventilation naturelle comme mécanique peut être contrôlé par un professionnel

11- Surface habitable:

Faire établir une attestation de surface habitable par un professionnel

12- Éclairage naturel:

Fenêtre sur l’extérieur dans les pièces principales apportant un éclairage suffisant

13- Garde-corps:

Mesurer la hauteur et vérifier les fixations

14- Cuisine:

Évier avec arrivée et évacuation d’eau conforme/Eau chaude

15- Sanitaires:

Douche ou baignoire avec eau chaude et w-c (à l’intérieur si 2 pièces)

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