Face aux situations d’urgence, la mise en œuvre du processus contraignant de la convocation de l’AG pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux n’est pas adaptée.
C’est pourquoi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de faire réaliser ces travaux urgents de sa propre initiative.
La notion d’urgence s’apprécie en fonction des circonstances et de la jurisprudence en la matière.
Le syndic est, en quelque sorte, juge de la situation mais il peut engager sa responsabilité en cas d’appréciation erronée du caractère d’urgence, donc prudence !
L’article 18 considère que le syndic peut procéder de sa propre initiative à la réalisation de travaux lorsqu’ils sont indispensables à la conservation de l’immeuble et/ou présentent un caractère d’urgence.
La jurisprudence reconnait le caractère d’urgence en cas d’atteinte, notamment, à la sécurité des personnes et à la solidité et salubrité de l’immeuble.
C’est le cas par exemple concernant le remplacement d’une chaudière (TGI Paris 12 octobre 1974), la réfection de l’étanchéité de l’immeuble (CA Paris 23ème chambre 14 juin 1983) ou encore les travaux de réparation de balcons délabrés mettant en danger la sécurité des personnes
Le pouvoir d’initiative du syndic ne saurait le dispenser de certaines formalités obligatoires notamment dans le cadre de l’information des copropriétaires.
L’article 37 du décret du 17 mars 1967 met à la charge du syndic deux obligations suite à la réalisation de travaux urgents :
– En informer les copropriétaires – Convoquer immédiatement une Assemblée Générale
Cette Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre acte de l’urgence et de se prononcer sur les travaux et leur coût à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic peut également demander le versement d’une provision, après avis du conseil syndical.
L’obligation de convoquer l’assemblée directement dispense le syndic, en raison précisément de l’urgence, d’observer le délai de 21 jours, mentionné dans l’article 9 du décret du 17 mars 1967.
Mais attention ! L’approbation des comptes ne vaut pas ratification des travaux réalisés par le syndic, la convocation d’une assemblée ultérieure est un impératif (Cass 3ème Civ 17 janvier 2007 n°05-17119).
À défaut, le syndic n’est pas en droit d’obtenir le remboursement des sommes dues par les copropriétaires (Cass 3ème civ 20 janv. 1999, n° 97-16.735).
Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, il a été jugé que le copropriétaire qui procède de sa propre initiative à la réalisation de travaux urgents peut demander à l’AG de ratifier ses dépenses (Cass 3ème civ 29 octobre 1986 n° 85-14693).
Plusieurs situations permettent d’engager la responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires mais aussi des tiers extérieurs comme les prestataires.
Tout d’abord, le syndic est susceptible d’engager sa responsabilité s’il fait réaliser des travaux qui ne présentent pas le caractère d’urgence selon les critères jurisprudentiels.
Mais, pour engager la responsabilité du syndic et obtenir des dommages et intérêts, le syndicat doit prouver que la réalisation de ces travaux engagés sans autorisation lui a causé un préjudice.
GP
