Des acquéreurs achètent un grand appartement dans une copropriété. L’appartement intègre un couloir et des WC, parties communes. La description des lieux à l’acte de vente n’est pas conforme à la réalité, les parties communes annexées n’y étant pas mentionnées. Les acquéreurs essaient ensuite de négocier la cession de ces parties communes en assemblée générale, ce qui est refusé. Des copropriétaires assignent les acquéreurs en restitution des parties communes. Les acquéreurs se défendent en se prévalant de la prescription acquisitive des vendeurs. Les parties communes disputées étaient intégrées au lot depuis plus de trente ans au moment de la vente. La Cour de cassation rejette le pourvoi des acquéreurs et confirme l’arrêt d’appel. Le couloir et les WC ne figuraient pas dans les parties privatives cédées dans l’acte de vente. Les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la prescription trentenaire par usucapion qui ne leur était pas acquise.
Leur proposition de rachat du couloir et des WC parties communes démontre qu’ils étaient conscients de ces faits. Dans cette affaire l’acquisition par prescription des parties communes aurait pu être établie, mais par les vendeurs. Elle aurait pu être dans ce cas transmise aux acquéreurs lors de la vente.
Sources : Cass. 3ème civ, 15 février 2023, n° 21-21446.
Deux copropriétaires sont titulaires d’un droit de jouissance privative sur des parties communes pour leurs jardins. Ils édifient dans leurs jardins des ouvrages qui empiètent sur la copropriété voisine. Celle-ci ne dirige pas son action vers ces deux copropriétaires mais vers le syndicat de copropriété, lui reprochant de ne pas avoir pris des mesures pour obtenir la démolition des constructions irrégulières, et demande la cessation des empiètements et l’indemnisation de son préjudice. La cour d’appel ne retient pas son argumentation : pour elle
l’empiètement ne concerne pas les parties communes du syndicat assigné, celui-ci n’a donc pas commis de faute en ne sollicitant pas la démolition des ouvrages
en cause. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel ; elle rappelle que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. La situation des constructions litigieuses sur des parties communes à jouissance privative suffit à leur donner une nature commune. Le syndicat des copropriétaire
ayant pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, sa responsabilité devait être recherchée.
Sources : Cass. 3ème civ, 25 janvier 2023, n°22-12.876
