Ne plus percevoir ses loyers est l’une des hantises du bailleur. Pour éviter la catastrophe, le propriétaire peut se protéger en souscrivant à une garantie de loyers impayés. 38% des propriétaires craignent des retards de paiement depuis la crise du COVID-19, résultat, une hausse de 49% d’entre eux veut se couvrir contre les impayés.
Risques pour la santé, fins de mois difficiles, confort insuffisant ou environnement précaire et vie de famille impactée, au total près de 15 millions de personnes sont concernées par la crise du logement. Parmi elles, plus d’1,2 millions de locataires (pour 493.000 ménages locataires) sont en situation d’impayés de loyers ou de charges et risquent l’expulsion, selon la FAP (Fondation Abbé Pierre), citant des chiffres de l’Insee de 2013. Après une hausse spectaculaire des impayés de loyer ou de charges entre 2002 et 2006 (+66%), leur progression a été plus modérée en 2013 (+2%). Cette situation s’explique par une diminution des impayés dans le parc privé (-6%), alors qu’ils ont continué de progresser dans le parc social (+5%). La situation est assez différente pour les ménages vivant en Île-de-France, dont les impayés ont augmenté de 23% et les difficultés de paiement de 12%.
De telles situations mettent les propriétaires dans de réelles difficultés lorsqu’ils ne peuvent plus eux-mêmes assumer les charges qui leur incombent. Ils sont alors contraints d’engager des procédures coûteuses en recouvrement contre des locataires, soit indélicats, soit tombés en situation de grande précarité. Toutefois, ces procédures sont longues et les voies de recours ouvertes aux débiteurs aggravent encore la situation.
Le contrat ALI comprend plusieurs garanties : les loyers impayés au sens strict, les frais de procédure, les dégradations immobilières et une protection juridique. En ce qui concerne les loyers impayés, la Garantie loyers impayés (GLI) indemnise les pertes pécuniaires résultant du non-paiement des loyers, des charges et des taxes récupérables, jusqu’à la récupération des lieux.
La garantie de base prend en charge les frais de procédure. Il s’agit des frais engagés pour parvenir au recouvrement des impayés, à l’expulsion du locataire, ou encore pour obtenir le remboursement des dégradations locatives (honoraires d’avocat et d’huissier, par exemple). Ces frais de contentieux sont le plus souvent pris en charge sans limite, dans le plafond d’indemnisation global de la garantie « loyers impayés ».
Le contrat d’assurance prévoit une extension de garantie aux dégradations immobilières, qui prend en charge les dégradations volontaires du locataire sur le bien immobilier (murs, sols, plafonds). Elle est plafonnée à 10 000 euros. Le contrat prévoit également une protection juridique plafonnée à 20 000 euros. Elles assurent la défense de l’assuré lorsqu’un litige autre que ceux liés aux impayés et aux dégradations l’oppose à son locataire : restitution du dépôt de garantie, problème de voisinage…
Pour la GLI, les contrats garantissent les impayés lorsque les locataires répondent aux impératifs classiques de solvabilité : L’assurance opère des vérifications, le délai de réponse est de 48 heures, à condition que le dossier soit complet.
Lorsque l’impayé survient, le premier règlement de l’assureur intervient généralement au terme du troisième ou quatrième mois d’impayés d’affilée, même si l’indemnisation est rétroactive au premier jour d’impayé. Avant ce délai, on considère en effet qu’il peut encore s’agir d’un simple incident susceptible de se régler à l’amiable. L’indemnisation sera ensuite trimestrielle. Concernant l’assurance protection loyer la procédure est confiée à l’assureur, il entre en scène selon le calendrier fixé dans le contrat : le plus souvent, le propriétaire doit procéder lui-même aux premières relances d’usage, l’assureur intervenant à partir de la déclaration de sinistre, qui se produit en général après une mise en demeure.
