Un copropriétaire demande en justice que soit constatée l’absence de mandat du syndic de sa copropriété. Le syndic a été absorbé par une autre société qui a continué d’administrer la copropriété. Les juges d’appel ne font pas droit à ses demandes. Si le syndic a changé de forme juridique après la fusion, il n’a pas cessé de représenter le syndicat et a conservé la même dénomination et le même siège social. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. La loi de 1965 exclut tout changement de syndic sans un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Après la fusion, le syndic était une nouvelle personne morale. Il devait donc être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires.
Sources : Cour de cassation, 3ème civ., 28 janvier 2021, n°19-22714.
La loi Elan a prévu le transfert de la propriété des colonnes montantes d’électricité des immeubles en copropriété au réseau public de distribution d’électricité. Pour les installations préexistantes à la loi Elan, le transfert pouvait être accéléré par un vote d’assemblée générale. Le CoRDIS est un organisme qui a pour charge de régler les différends pouvant intervenir entre les gestionnaires et les utilisateurs des réseaux publics de distribution de l’électricité (article L.134-19 du Code de l’énergie).
Cet organisme a dû se prononcer dans un dossier où il avait été saisi par un syndic. Le syndicat des copropriétaires avait voté en assemblée générale le transfert de la colonne électrique de l’immeuble, mais aussi de l’armoire électrique attenante. Le CoRDIS estime que ce litige relève de sa compétence contrairement à ce que soutient ENEDIS. Le litige sur la propriété de l’armoire électrique concerne bien les modalités d’accès ou d’utilisation du réseau public d’électricité.
La loi Elan a prévu le transfert et l’intégration au réseau public de distribution d’électricité des seuls ouvrages électriques nécessaires au raccordement à ce réseau. L’armoire électrique et ses compteurs ne font pas partie de la colonne montante. Le panneau de bois supportant l’armoire et les compteurs a cependant été considéré comme faisant partie de la colonne électrique.
Sources : CoRDIS, décision n° 08-38-20, 1er février 2021 ; NOR : CREE2106372S
Une réponse ministérielle du 13 avril dernier apporte des réponses instructives aux questions posées par un député, relativement à l’installation de caméras de vidéosurveillance dans les parties communes à jouissance privative. Il était demandé au garde des Sceaux de confirmer que la pose de ce genre de caméras ne nécessite pas de décision d’AG, partant des postulats suivants :
– cela relève de la catégorie des menus travaux (selon des critères jurisprudentiels) ;
– aucun tiers n’est filmé puisque les caméras se trouvent certes sur des parties communes mais sont à jouissance privative.
Le ministre de la Justice répond en plusieurs points :
Le garde des Sceaux confirme qu’une dispense d’autorisation d’AG serait possible pour la pose de ce dispositif, sous réserve de l’interprétation souveraine des juges du fond, dès lors : « qu’elle n’impliquerait que de menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée ;
– qu’elle n’affecterait que des éléments mineurs de celle-ci ;
– qu’elle serait d’un aspect discret par ses formes et dimensions et fixé par un ancrage léger et superficiel ».
Deux autres critères sont ajoutés :
« que les zones filmées se trouvent exclusivement à l’intérieur de la partie commune à jouissance privative où l’équipement est installé, voire à l’intérieur de la partie privative du copropriétaire à
l’origine de l’installation ;
– que l’installation de l’équipement de vidéosurveillance en partie commune à jouissance privative n’est pas non plus de nature à affecter l’aspect extérieur de l’immeuble (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 10 juill. 1965, art. 25, b), ce qui serait de nature à rétablir la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ».
En conclusion, il faut que ce dispositif léger ne porte ni atteinte à l’harmonie de l’immeuble, ni aux droits des copropriétaires.
Même si de prime abord, il n’apparaît pas nécessaire de prévenir en amont le syndicat des copropriétaires, le ministre rappelle le droit de regard du syndic sur l’installation, dans le cadre de sa mission générale qui consiste à veiller au bon entretien des parties communes. Dans ce cas, le syndic serait en droit de demander à visiter la partie commune. Cela impliquerait nécessairement que le syndic soit informé de l’existence de la caméra, de la finalité poursuivie, c’est-à-dire la sécurisation des locaux, et la possibilité que son image soit captée par ledit dispositif.
Il faut rappeler que le dispositif ne doit servir qu’à filmer la partie commune à jouissance privative et aucun cas surveiller les autres copropriétaires, résidents ou visiteurs occasionnels. Si le dispositif avait vocation à filmer des espaces communs non privatifs, la législation RGPD aurait vocation à s’appliquer (déclaration CNIL, information aux tiers de l’existence du dispositif etc).
Sources : Réponse ministérielle n° 34788 : JOAN 13 avr. 2021, p. 3310
