Lors d’un loyer impayé, l’équipe sinistre prendra directement contact avec le locataire pour essayer de trouver une solution à l’amiable et/ou pour mettre fin à « l’hémorragie ». En effet, avec le recul et grâce à notre expérience, le fait de contacter le débiteur, dans un 1er temps, au lieu de mandater directement l’huissier, permettait souvent de mettre fin au litige. Grâce à cette méthode, nous avons 10% de sinistres en moins !
Si le locataire déjà en place ne répond pas ou lorsque nous ne trouvons pas de « terrain d’entente », nous nous occupons de toute la procédure en vous tenant informés.
La procédure commence par l’envoi d’un commandement de payer (délai légal de 2 mois). À la fin des 2 mois, nous vous indemnisons (sans franchise, sans carence !). Parallèlement, nous adressons une demande d’assignation à l’avocat.
Prise en charge du sinistre : ProtectionLoyer mandate l’Huissier pour délivrer un commandement de payer (+ demande de date d’audience, délais de 4 mois minimum).
Expiration du commandement de payer (délai légal de 2 mois) : L’ADB nous adresse un décompte actualisé, à défaut de règlement par le locataire, ProtectionLoyer indemnise le bailleur puis adresse le décompte à l’Avocat pour assignation.
Signification de l’assignation 2 mois au minimum (délai légal) avant l’audience devant le Tribunal d’Instance territorialement compétent
Le délibéré se fait 5 mois après la date d’audience en moyenne. Réception du jugement prononçant la clause résolutoire acquise et accordant l’expulsion (30/12) : signification du jugement par l’Huissier + commandement de quitter les lieux (invitation à partir)
Commandement de quitter les lieux + 2 mois (délai légal) : tentative d’expulsion
Si échec de la tentative d’expulsion : réquisition de Force Publique par l’Huissier au service de la Préfecture. L’Huissier ne peut pas expulser sans les Forces de l’ordre.
A défaut d’une réponse de la Préfecture dans les 2 mois (le silence de l’Administration pendant 2 mois vaut refus), l’Huissier ou l’Avocat (à notre demande) effectue une demande d’indemnisation contre l’Etat devant la Préfecture si échec devant le Tribunal Administratif. En effet, la responsabilité de l’Etat est engagée car il n’applique pas une décision de Justice rendue.
En parallèle, l’Huissier relance régulièrement la Préfecture en adressant des décomptes locataire (que nous vous demanderons), jusqu’à obtention du concours de la Force Publique.
Octroi de la Force Publique, prise de rendez-vous entre l’Huissier avec le Commissariat (délais de 1 mois) pour l’expulsion : le bailleur ni l’ADB ne doit être présent. L’Huissier dresse un PV d’expulsion.
Si les lieux sont totalement vides, l’Huissier dresse un PV de reprise et le bailleur peut reprendre possession de son bien.
Si des dégradations sont constatées, nous demanderons à l’Huissier de dresser un PV de constat d’état des lieux de sortie contradictoire avant que le bailleur reprenne possession de son bien.
Si les lieux ne sont pas vides, l’Huissier doit saisir le JEX (Juge de l’exécution) pour statuer sur le sort des meubles restants. Le Juge peut décider soit que les meubles ont de la valeur et ordonner une vente aux enchères soit déclarés abandonnés.
La reprise du bien se fera à réception du jugement du JEX.
PS : Ces délais ne tiennent compte ni de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), ni des délais supplémentaires des Tribunaux ou légal ou en cas de saisine de la commission de surendettement…
> Plus d’infos sur le fonctionnement et les conditions de l’assurance loyer impayé.
