Un copropriétaire peut agir directement
contre le locataire auteur d’un trouble
de voisinage
En principe, lorsqu’un copropriétaire est victime d’un préjudice provenant d’un lot donné en location, plusieurs actions s’offrent à lui. Il peut soit agir directement contre le propriétaire bailleur, responsable du fait de son locataire, soit en référer au syndicat des copropriétaires qui, par le biais d’une action oblique, agit contre le locataire directement en cas de carence du copropriétaire bailleur. Même s’il ne semblait pas y avoir de raison apparente pour que les juges en décident autrement, c’est la première fois qu’une Cour de cassation est amenée à se prononcer sur la possibilité pour un copropriétaire d’exercer cette action oblique directement contre le locataire. La réponse est effectivement oui. Pour reconnaitre ce droit au copropriétaire, le raisonnement des juges a été le suivant :
– lorsqu’un locataire agit en violation des dispositions d’un règlement de copropriété et cause un trouble aux autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut, dès lors que le copropriétaire bailleur n’agit pas pour faire cesser le trouble, exercer une action oblique en résiliation du bail ;
– le règlement de copropriété est un document de nature contractuelle dont chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect.
Les juges déduisent de ce qui précède que
« titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instardu syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ».
Sources : Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327, n° 381 P et article
1341-1 du Code civil
L’acquéreur d’un lot de copropriété doit être vigilant sur le mesurage Carrez
Une SCI achète des lots d’un immeuble en copropriété. Le mesurage des lots mentionné à l’acte de vente est daté du 31 août 2007. Deux mois après la vente, en juin 2016, la SCI acquéreur fait effectuer un nouveau mesurage Carrez. Ce nouveau mesurage permet de constater que la superficie est inférieure à plus de 1/20ème de la surface indiquée lors de la vente. La SCI acquéreur intente donc une action en réduction du prix et paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI venderesse. L’historique des lieux rapporte que le local était passé d’un local commercial de vente de vidéos à un local de restauration rapide. Ceci avait nécessairement entraîné un réaménagement important des lieux, réalisé par la SCI acquéreur. La SCI venderesse n’est pas arrivée à se faire communiquer du restaurateur des plans et métrages précis de ces aménagements et ce malgré une injonction du juge. Les juges d’appel déboutent la SCI acquéreur, estimant qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une superficie réelle inférieure à ce qui est mentionné lors de la vente. La SCI vendeur se pourvoit en cassation, mais la Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel et estime la preuve de la différence de surface non rapportée. Cette décision rappelle la nécessité pour l’acquéreur de veiller à avoir un mesurage conforme à l’état des
lieux lors de la vente.
Sources : Cour de cassation, 3ème civ., 4 mars 2021, n°20-12723.
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